不動産投資と私
20代で初めて1件目の自宅用マンションを買い、
7年後に次の新しい自宅用マンションを買って引っ越して。
そこで初めて1件目のマンションを賃貸に出したのが 私の不動産投資の始まり。
その後パタパタと連続して投資用区分マンションやアパートなど複数買いました。
しかし、どれも退去者がでるたび家賃は下がり、
リフォームに出費、空室期間も修繕積立金や管理費の出費、
初めの頃はリフォームを楽しいと感じる事ができましたが
だんだんそれも億劫になり 結局いまでは不動産のほとんどを整理しました。
で、わかったのは
不動産投資は、そうそう簡単にいかないという事。
利回りを求めて古い物件を買っても、空室が増えれば本末転倒、
運用どころか赤字のお荷物。
昨年、日本中の新聞やニュースで騒がれたサラリーマン不動産投資の失敗事例の代表格
シェアハウス かぼちゃの馬車の件のような失敗で
サラリーマン大家さん（オーナー）が、銀行ローンが払えなくて
自己破産を免れられない人もいるようです。
この件は極端に悪質 かつ買った側も無知すぎるのでは？と思うような例ではあるけれど
それだけ不動産は素人にわかりにくくて難しい。
失敗と成功
実は私の周りには不動産投資で大きく成功した人もいます。
この失敗と失敗の差はなんでしょう？
不動産で儲けようとするには、
まず、目的をしっかり持たなくてはいけません。
①今の収入は少なくても 安定した未来の資産形成なのか
②今すぐ高利回りの家賃を狙っていくのか
例えばですが、現在 自分の仕事が忙しく高年収な人が節税にと
②のような高利回り物件、つまり田舎の古物件を買ってしまうと必ず不幸が訪れます。
②には高い専門知識と経験を駆使した空室率を下げる為の努力と資金と時間が必須なのです。
高い利回りを得るためには空室を埋める必要があり、そのためには不労収入ではなく
事業として努力が必要、これを怠るとあっという間に空室だらけのお荷物不動産になってしまうのです。
また不動産投資なら高利回りが良いのは当然、と思い勝ちですが
「都会で高利回り物件」は本来あり得ませんから、利回りを追い続けると
自分が詐欺にあってることも見破れません。（先程のかぼちゃの件）
そして時々「節税の為の不動産運用」というサラリーマン大家の方がいます。
確かに「相続税」を考えると場合によって不動産事業はありなのですが、
相続税ではなく、自分が毎年払う「所得税や住民税」の節税は当てはまらないでしょう。
仮に空室だらけなら、確かに経費（減価償却費等含む）の方が多くて税金も安くなりますが
空室だらけは事業として失敗だし、赤字を出すことを節税とは言いません。
そもそも高年収の人が「不動産投資で節税」と言う考え自体が間違っています。
今の高い所得税率に更に家賃収入が乗っかってきますから、
家賃収入をも高い所得税率で計算すると、不動産運用利回りは格段に悪くなるはずです。
これはもともと高い税率ゆえなのですが、
「不動産投資で税金が戻ってきた」と喜んでいる人は、
本当に節税なっているのか、単に空室が多くて赤字なのか一度振り返ってみてください。
不動産投資で成功するには
・不動産投資に詳しい、長期に渡る成功事例をたくさん持つ味方が必要です
・保険に詳しい味方が必要です
・税金に詳しい味方が必要です
これら人脈や知識は無料で簡単に手に入れる事はできません。
得るには多くのお金と時間がかかることでしょう。
今、それらのブレーンがあなたの周りに居ないなら
不動産投資をするのはリスクが高すぎると言わざるを得ません。
私の場合、
不動産投資はまったく成功しませんでした。
プラスもありマイナスもあり、
税金まで考えると 全く良い利回りではありませんでした。
ただ、自分が大家さんになってとても勉強になったこと
それは「大家さんとしての火災保険の入り方」、
99%の保険屋さんや銀行屋さんは、保険を「売る側」からしか見ていない。
保険の加入時だけでなく、保険金請求時も大家さんとしての経験がないと、
保険屋さんにも銀行屋さんにもわからないことが多いのです。
今の私は、それら売る側から見た間違いだらけの保険について、どこがどう良くないか損なのか
自らの経験をFPとしてお客さんに教えてあげれます。
不動産投資をやって得て良かったのはこの火災保険の経験と知識くらいですｗ
結論
お金のある人が融資（つまり自分のお金ではない人のお金）を活用して
更にお金持ちになっていくのが不動産投資です。
手元にあまりお金の無い人がローンを組んで行うときはどうしてもリスクの無いものしか選べませんから
結果的にはリターンもかなり低くなってしまい、メリットは無いとは言いませんが低いです。
とはいえ不動産投資が面白いのは
「家賃は景気にほとんど関係ない」ということです。
景気よりむしろ場所や築年数、デザイン等で大きく変わります。
私は時々 昔 アパートやあのマンションを買った頃に
同じ額を「とある金融商品」に預けていたらと思うときがあります。
アレだったら今日まで上がり下がりを繰り返し、
リーマンショックの時はしばらく下がっていたのは事実ですが、
ただただ何もしないで置いてただけで
今頃 投資金額のウン倍になっていたことでしょう、
しかもその間非課税で。。。。
たらレバ、はいけませんよねｗ
これからもこの金融商品は買い続けますが
けれど、不動産投資をまたやりたいのもホンネで
低金利の今のうち、フルローンで不動産投資物件をやりたいです。
（尚、お金の殆ど持たない人がフルローンで不動産投資を行おうなど持ってのほかです。
世の中そんな甘いものではありません）
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